Dịch vụ sửa nhà HCM

Chuyên nghiệp – uy tín – tối ưu cho nhà ở đã sử dụng hàng chục năm

1) Mở đầu: Vì sao nên sửa nhà thay vì đập đi làm lại?

Tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, không ít ngôi nhà đã được sử dụng từ 10–30 năm, thậm chí lâu hơn. Qua thời gian, xuống cấp kết cấu, ẩm mốc, thấm dột, điện nước quá tải, không gian chật hẹp… là những vấn đề thường gặp. Nhiều gia chủ phân vân giữa cải tạo – sửa chữa và xây mới. Thực tế cho thấy:

• Sửa nhà giúp tiết kiệm chi phí so với xây mới, tận dụng được phần kết cấu còn tốt (móng, cột, dầm), hạn chế gián đoạn sinh hoạt.

• Thời gian thi công thường nhanh hơn, đặc biệt với các hạng mục như nâng nền, chống thấm, thay mái, cải tạo bếp – vệ sinh, thay hệ điện nước, thay cửa – sàn – trần.

• Linh hoạt công năng: có thể thay đổi mặt bằng, mở rộng không gian, tăng ánh sáng tự nhiên, tối ưu lưu thông gió.

• Giữ lại dấu ấn: nhiều gia chủ muốn giữ vài mảng hoài niệm (cầu thang gỗ cũ, mảng tường gạch xám, ô cửa sổ xưa), kết hợp tinh tế giữa cũ – mới.

Với khu vực HCM – Thủ Đức – Vũng Tàu – Thủ Dầu Một, nhu cầu sửa nhà ngày càng tăng do mật độ dân cư cao, điều kiện khí hậu nóng ẩm, nhiễm mặn ven biển (ở Vũng Tàu), cùng hệ thống điện nước cũ cần nâng cấp. Vì thế, lựa chọn dịch vụ sửa nhà chuyên nghiệp, uy tín là chìa khóa để đảm bảo chất lượng, tiến độ và an toàn.

2) Dấu hiệu ngôi nhà cần cải tạo toàn diện

Kết cấu – kiến trúc

• Nứt tường, nứt chân cột, võng sàn nhẹ; cửa khó đóng mở do lún cục bộ.

• Mái cũ: thấm nước khi mưa, tôn rỉ sét, ngói vỡ.

• Ban công – lan can lỏng, rỉ thép, sơn bong tróc.

Hạ tầng kỹ thuật

• Hệ thống điện: dây cũ, ổ cắm quá tải, aptomat không đạt, dễ chập.

• Ống nước: rò rỉ ngầm, khoan cắt nhiều lần, cặn bẩn; thoát sàn bốc mùi.

• Chống thấm: nhà vệ sinh, sân thượng, mái bê tông, tường giáp ranh.

Công năng – thẩm mỹ

• Phòng chật: vướng tường ngăn, không đủ ánh sáng.

• Bếp – vệ sinh lỗi thời: thiết bị xuống cấp, thiếu an toàn.

• Cửa – trần – sàn cũ, ồn, nóng, kém cách âm, cách nhiệt.

Nếu xuất hiện từ 2–3 nhóm dấu hiệu trở lên, bạn nên khảo sát chuyên sâu để có phương án cải tạo tổng thể, đặc biệt với nhà đã sử dụng hàng chục năm.

3) Quy trình sửa nhà chuyên nghiệp (áp dụng tại HCM, Thủ Đức, Vũng Tàu, Thủ Dầu Một)

Bước 1: Khảo sát – đo đạc – chẩn đoán

• Kiểm tra kết cấu hiện hữu (móng, cột, dầm, sàn).

• Đo đạc mặt bằng, đánh giá độ ẩm, độ thấm, hướng nắng – gió.

• Kiểm tra hệ điện – nước – thoát mùi, tình trạng ống ngầm.

• Ghi nhận nhu cầu – ngân sách – thời gian của chủ nhà.

Bước 2: Lên phương án cải tạo + bản vẽ kỹ thuật

• Mặt bằng cải tạo (đập – xây – di dời tường, mở cửa sổ, thay vị trí bếp/VS).

• Giải pháp kết cấu: gia cường dầm/sàn, thay thép rỉ, xử lý nứt.

• Chống thấm: mái, sân thượng, ban công, nhà vệ sinh, tường giáp ranh.

• MEP (điện – nước – thông gió): thiết kế mới theo tải sử dụng hiện đại.

• Nội thất – vật liệu: sàn (gạch, gỗ công nghiệp, vinyl), trần (thạch cao, thả), sơn (kháng kiềm – chống ẩm), cửa (nhôm kính/nhựa lõi thép/gỗ công nghiệp).

• Dự toán chi phí – tiến độ – biện pháp thi công.

Bước 3: Hồ sơ pháp lý (nếu cần)

• Xin phép sửa chữa đối với hạng mục thay đổi mặt đứng, kết cấu, cơi nới.

• Thông báo thi công với tổ dân phố/ban quản lý chung cư (nếu là căn hộ).

• Cam kết vệ sinh – an toàn – tiếng ồn – giờ thi công.

Bước 4: Thi công theo giai đoạn

1. Phá dỡ có kiểm soát: che chắn, chống bụi, chống ồn, phân luồng thải.

2. Xử lý kết cấu: gia cường, thay thép rỉ, trám nứt, chống mối mọt.

3. Điện – nước – chống thấm: đi ống mới, test áp, chống thấm 2–3 lớp.

4. Xây – trát – cán: tường mới, tô hoàn thiện, cán nền tạo dốc thoát.

5. Hoàn thiện: ốp lát, sơn bả, trần, cửa, thiết bị vệ sinh, bếp, đèn, lan can.

6. Nội thất – trang trí: tủ bếp, tủ quần áo, vách ngăn, rèm, giấy dán tường.

7. Nghiệm thu – bàn giao: kiểm tra hạng mục, vận hành điện nước, bảo hành.

Bước 5: Bảo hành – bảo trì

• Ghi rõ thời hạn bảo hành (ví dụ 12–24 tháng hoàn thiện; 36–60 tháng chống thấm/kết cấu tuỳ hạng mục).

• Lịch bảo trì định kỳ: 6–12 tháng/lần cho mái, thoát nước, keo trám.

4) Phạm vi dịch vụ sửa nhà phổ biến

1. Chống thấm chuyên sâu

   • Mái bê tông, ban công, sân thượng: màng khò/bôi, vữa gốc xi măng polymer, sơn chống thấm đàn hồi.

   • Nhà vệ sinh: xử lý cổ ống, chân tường, sàn, hố ga; test ngâm >24–48h.

2. Nâng nền – xử lý ngập cục bộ

   • Cán nền tạo dốc, nâng cốt nền phòng – sân trước – sân sau; chống trượt.

3. Thay mái – trần – cách nhiệt

   • Mái tôn chống ồn + cách nhiệt PU, mái ngói mới; trần thạch cao chống ẩm.

   • Ở Vũng Tàu: ưu tiên vật liệu chống ăn mòn muối (ốc vít inox, sơn bảo vệ).

4. Điện – nước – MEP

   • Đi lại toàn bộ dây điện, ống nước âm/ nổi theo tiêu chuẩn tải mới; thêm CB/RCBO, tủ điện phân tầng; ổ cắm an toàn trẻ em.

   • Thiết kế chiếu sáng – thông gió; bố trí máy nước nóng, máy bơm, lọc nước.

5. Cải tạo bếp – vệ sinh

   • Bếp: tam giác công năng (bếp – chậu – tủ lạnh), quầy bar, hút mùi, ổ cắm logic.

   • Vệ sinh: thiết bị tiết kiệm nước, tay vịn người già, chống trượt, thoát sàn chống mùi.

6. Mở rộng – tối ưu không gian

   • Bỏ tường ngăn không tải (theo kiểm định), mở rộng phòng khách – bếp liên thông.

   • Bố trí kho – tủ âm, gác lửng (nếu chiều cao cho phép), giếng trời tăng sáng.

7. Cửa – sàn – sơn

   • Cửa nhôm kính/nhựa lõi thép cách âm, chống ồn.

   • Sàn gạch/PCV/vinyl/gỗ công nghiệp chống ẩm.

   • Sơn kháng kiềm – chống nấm mốc – chống bám bẩn.

8. Phong cách – nội thất

   • Hiện đại tối giản, Scandinavian sáng – thoáng; Indochine ấm áp; Japandi tinh gọn.

   • Tận dụng nội thất module linh hoạt cho nhà nhỏ.

5) Đặc thù theo khu vực

5.1) Sửa nhà HCM (bao gồm quận nội thành & TP. Thủ Đức)

• Nhà ống hẻm nhỏ: ưu tiên thi công sạch, che chắn kỹ, vận chuyển vật tư theo khung giờ; cần biện pháp an toàn cho nhà kế cận.

• Lỗ thông tầng – giếng trời: tăng ánh sáng, giảm ẩm, tiết kiệm điện; lắp lam che để tránh mưa tạt.

• Cách âm: thêm lớp cách âm mỏng cho tường giáp đường, đặc biệt phòng ngủ/ làm việc.

• Nhiệt độ: bổ sung cách nhiệt mái, sơn phản xạ nhiệt; trồng cây – lam gỗ ngoài trời giảm bức xạ.

• Chung cư cũ: tuân thủ quy định BQL, giờ thi công, vận chuyển thang máy, kê khai vật tư.

5.2) Sửa nhà Thủ Đức (TP. Thủ Đức)

• Khu dân cư đan xen nhà mới – cũ: chú trọng đồng bộ mặt tiền – màu sơn – lan can để ngôi nhà “lên đời” hài hòa.

• Nhà liền kề đô thị mới: nhiều nhà có kết cấu tốt, phù hợp cải tạo mềm (nội thất – ánh sáng – thông gió).

• Hệ thống nước: khu vực có chênh áp; cân nhắc bồn áp lực – máy bơm tăng áp – lọc thô.

5.3) Sửa nhà Vũng Tàu

• Không khí mặn: chọn vật liệu chống ăn mòn (thép mạ kẽm nhúng nóng, vít inox, sơn phủ chống muối).

• Gió biển mạnh: gia cường lan can – mái – cửa; dùng phụ kiện bền muối; keo trám chống xâm thực.

• Thấm muối – mốc: sơn kháng muối, vữa chống thấm elastomeric, thông gió tự nhiên/ cưỡng bức tốt.

• Ban công – sân thượng: chống thấm kỹ cổ ống, chân tường; lát gạch nhám chống trượt.

5.4) Sửa nhà Thủ Dầu Một (Bình Dương)

• Nhà phố – nhà vườn: tối ưu thông gió ngang, cửa sổ lớn + lam che nắng hướng Tây.

• Nâng cấp điện: phân tầng tủ điện, dự phòng xe điện (ổ cắm – mạch riêng), năng lượng mặt trời (nếu mái cho phép).

• Kho – gara: chống bụi – chống ẩm; phân khu để máy móc, kệ công nghiệp.

6) Chi phí & tiến độ: cách dự trù khoa học

Lưu ý: chi phí thay đổi theo quy mô, hạng mục, vật liệu, điều kiện hiện trạng. Nội dung dưới đây là cách dự trù, không phải bảng giá cố định.

• Khảo sát – thiết kế: phí tư vấn, bản vẽ 2D/3D, hồ sơ kỹ thuật.

• Nhân công – vật tư: chia theo nhóm hạng mục (kết cấu, xây trát, điện nước, chống thấm, hoàn thiện, nội thất).

• Phát sinh: dự phòng 5–10% cho biến động vật tư/hiện trạng.

• Tiến độ: nhà 1 trệt 1 lầu (cải tạo trung bình) thường 4–10 tuần; cải tạo lớn (thay mái, nhiều vệ sinh, nội thất trọn gói) có thể 10–16 tuần.

• Thanh toán theo mốc: đặt cọc – xong phần thô – xong MEP – xong hoàn thiện – bàn giao (tỷ lệ sẽ ghi trong hợp đồng).

Mẹo tiết kiệm mà vẫn bền đẹp

• Tập trung vốn vào chống thấm – điện nước – mái – cửa (hạ tầng sống), hạn chế dồn tiền vào trang trí “thay đổi xu hướng nhanh”.

• Chọn vật liệu bền – dễ vệ sinh (gạch porcelain, sơn kháng bẩn, phụ kiện inox).

• Nội thất module thay vì đóng cố định quá nhiều, giúp thay đổi linh hoạt sau này.

7) An toàn thi công & bảo vệ hàng xóm

• Bao che toàn bộ khu vực phá dỡ; lưới chắn bụi; tấm chắn bắn vỡ.

• Cắt nước – cắt điện khu vực can thiệp; biển cảnh báo; công tắc an toàn.

• Giờ thi công đúng quy định địa phương/ BQL tòa nhà; hạn chế ồn buổi trưa – tối.

• Xử lý phế thải đúng nơi quy định; không đổ bừa bãi, không làm tắc cống.

• Nhật ký công trình: chụp ảnh trước – trong – sau để minh bạch tiến độ & chất lượng.

8) Hợp đồng sửa nhà: 10 điều khoản nên có

1. Phạm vi công việc: liệt kê rõ hạng mục, khối lượng, chủng loại.

2. Bản vẽ – tiêu chuẩn kỹ thuật: phần kết cấu, MEP, chống thấm, hoàn thiện.

3. Tiến độ – mốc nghiệm thu: giai đoạn, tiêu chí nghiệm thu từng phần.

4. Giá trị hợp đồng – phương thức thanh toán: theo mốc, có biên bản nghiệm thu.

5. Vật liệu – thương hiệu: ghi cụ thể, hàng thay thế phải tương đương.

6. An toàn – vệ sinh: bao che, dọn dẹp hằng ngày, xử lý chất thải.

7. Bảo hành: thời hạn, phạm vi, thời gian phản hồi khi có sự cố.

8. Thay đổi thiết kế: quy trình đề xuất – duyệt – cập nhật chi phí, tiến độ.

9. Phạt chậm tiến độ/vi phạm: nêu rõ mức phạt, trường hợp bất khả kháng.

10. Giải quyết tranh chấp: thương lượng – hòa giải – cơ quan tài phán.

9) Cải tạo nhà đã sử dụng hàng chục năm: các bài toán “khó mà phải đúng”

9.1) Xử lý nứt – lún

• Nứt chân chim bề mặt: xử lý vữa + sơn phủ đàn hồi.

• Nứt chạy dài tại dầm/cột: cần kỹ sư đánh giá; có thể bó thép – đai hoặc đổ bù.

• Lún cục bộ: kiểm tra cốt nền, ép cọc bổ sung (nếu nặng), hoặc gia cường móng nông.

9.2) Ẩm – mốc – muối

• Cạo bỏ lớp sơn/ vữa mục, xử lý khử muối, chống thấm gốc xi măng – polymer; bổ sung thông gió, chống ngưng tụ.

9.3) Điện nước cũ

• Tháo bỏ dây nhôm, dây giòn; đi mới dây đồng chống cháy, ống gen đạt tiêu chuẩn; thiết kế CB/RCBO từng tầng – từng nhánh.

• Ống nước mới uPVC/PPR; chia cấp – thoát riêng; bẫy mùi đúng kỹ thuật.

9.4) Nhà “tối – bí”

• Mở cửa sổ (nếu tường không chịu lực chính), giếng trời nhỏ có mái che sáng; gương – kính tăng sáng; sơn sáng màu; đèn LED CRI cao.

9.5) An toàn người già – trẻ nhỏ

• Sàn chống trượt (đặc biệt vệ sinh, sân thượng).

• Tay vịn ở cầu thang – nhà vệ sinh; đèn cảm biến hành lang ban đêm.

• Ổ cắm có nắp che, khóa từ tủ bếp dưới; góc bo tròn đồ nội thất.

10) Gợi ý gói dịch vụ (tham khảo cấu trúc)

• Gói Sửa Nhanh – An Toàn (2–4 tuần): chống thấm vệ sinh, thay thiết bị cơ bản, sơn bả toàn nhà, thay một số cửa – đèn, đi lại một phần điện nước.

• Gói Cải Tạo Trung Cấp (4–8 tuần): thêm chống thấm mái/sân thượng, đi mới ~70–100% điện nước, cải tạo bếp – vệ sinh, lát sàn, trần mới, cửa nhôm kính, cải thiện mặt tiền.

• Gói Đại Tu – Trọn Gói (8–16 tuần): can thiệp kết cấu (gia cường), thay mái, nâng nền, MEP mới hoàn toàn, phân chia lại công năng, nội thất module/đóng mới, làm giếng trời, cách nhiệt – cách âm.

11) Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Hỏi: Nhà tôi 20 năm, tường hay nứt, có nên xây mới?
Đáp: Nếu nứt do bề mặt/vữa, có thể xử lý – sơn lại. Nếu nứt dầm, cột, móng, cần kỹ sư kiểm tra; trong nhiều trường hợp gia cường vẫn hiệu quả hơn xây mới, tiết kiệm chi phí & thời gian.

Hỏi: Sửa nhà đang ở có bụi bặm, ồn ào?
Đáp: Có, nhưng có thể giảm tối đa bằng bao che kín, thi công theo khung giờ ít ảnh hưởng, dọn vệ sinh hằng ngày, ưu tiên thi công khô ở nội thất.

Hỏi: Chống thấm bao lâu kiểm tra lại?
Đáp: Thường nên bảo trì 6–12 tháng/lần với mái, sân thượng, kiểm tra mối nối – cổ ống sau mùa mưa.

Hỏi: Nên chọn sàn gỗ hay gạch cho nhà cũ ẩm?
Đáp: Nếu ẩm nhiều, gạch porcelain/vinyl kháng ẩm an toàn hơn; gỗ công nghiệp chống ẩm có thể dùng ở phòng khô thoáng, kết hợp lót chống ẩm đúng kỹ thuật.

Hỏi: Làm sao biết thợ làm đúng bản vẽ?
Đáp: Yêu cầu nhật ký công trình, ảnh trước/sau, nghiệm thu theo mốc; mọi thay đổi phải có phiếu duyệt kèm giá – thời gian điều chỉnh.

12) Lợi ích khi chọn đúng đơn vị sửa nhà HCM – Thủ Đức – Vũng Tàu – Thủ Dầu Một

• Đúng bệnh – đúng thuốc: chẩn đoán chính xác giúp tiết kiệm 10–30% chi phí.

• An toàn lâu dài: điện nước – chống thấm chuẩn, giảm sự cố và chi phí bảo trì.

• Không gian sống “lên đời”: mát hơn, sáng hơn, sạch hơn; tối ưu công năng cho gia đình trẻ hoặc đa thế hệ.

• Tăng giá trị tài sản: mặt tiền mới, nội thất gọn gàng, vật liệu bền giúp tăng giá trị bán/cho thuê.

• Tiến độ rõ ràng – chi phí kiểm soát: hợp đồng minh bạch, nghiệm thu từng giai đoạn, bảo hành sau bàn giao.

13) Checklist nhanh trước khi ký hợp đồng

• Đã khảo sát kỹ hiện trạng (kết cấu, ẩm mốc, điện nước).

• Có bản vẽ mặt bằng cải tạo, MEP, chống thấm, hoàn thiện.

• Rõ phạm vi công việc, vật liệu – thương hiệu.

• Có tiến độ – mốc nghiệm thu, người phụ trách onsite.

• Dự toán chi tiết + 5–10% dự phòng phát sinh.

• Bảo hành bằng văn bản cho từng hạng mục.

• Tuân thủ pháp lý – thông báo thi công (nếu cần).

• Cam kết an toàn – vệ sinh – xử lý phế thải.

• Thống nhất giờ thi công, quy định khu dân cư/BQL.

• Kênh liên lạc (Zalo/Email) + nhật ký ảnh mỗi giai đoạn.

Sửa nhà là hành trình đòi hỏi kỹ thuật và sự tinh tế: vừa giải quyết triệt để các “bệnh” của nhà cũ (thấm, ẩm, nứt, điện nước), vừa nâng cấp trải nghiệm sống (thoáng – sáng – mát – an toàn – tiện nghi).

Với dịch vụ sửa nhà HCM cùng các khu vực trọng điểm như Thủ Đức, Vũng Tàu, Thủ Dầu Một, một đơn vị chuyên nghiệp – uy tín sẽ giúp bạn:

• Chẩn đoán đúng và đề xuất giải pháp tối ưu ngân sách.

• Thi công an toàn – sạch sẽ – đúng tiến độ.

• Bàn giao bền đẹp – bảo hành rõ ràng.

Nếu ngôi nhà của bạn đã hàng chục năm tuổi, đừng ngại “lột xác” cho không gian sống: nhỏ mà thông minh, cũ mà bền đẹp, giản dị nhưng tiện nghi. Chỉ cần kế hoạch khoa học, đội ngũ chuẩn mực, bạn sẽ cảm nhận sự khác biệt ngay từ những ngày đầu trở về “nhà mới trong vỏ nhà cũ”.